του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Μικρή καταγράφεται η διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών στο Νομό Αττικής σε σχέση με το σύνολο των προς πώληση ακινήτων. Βάσει των υπολογισμών μας, θεωρούμε ότι ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110τμ) κατάλληλα για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην επικράτεια του Ν. Αττικής. Η μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών κρατά τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα και θεωρούμε ότι δεν θα επηρεαστούν άμεσα από τα οικονομικά αποτελέσματα λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού ― ή θα επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό.
Μπορεί οι αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά να είναι περισσότερες, αλλά μην ξεχνάμε ότι στα portal αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει καταχωρηθεί 2-3-4 ή/και περισσότερες φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα, ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος.
Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν.Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Κεντρικά & Νότια Προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κλπ.), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.
Στα Κεντρικά & Νότια Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στη Γλυφάδα με ποσοστό 19,97%, ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Άλιμος με 13,07%, η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Άγιος Δημήτριος με 3,5% , το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων.
Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.
Στα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στο Ηράκλειο με ποσοστό 21,2%, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6%, το Χαλάνδρι με 6,19%, ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, ο Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.
Στην τρίτη θέση βρίσκονται τα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.
Στα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στη Πετρούπολη με ποσοστό 26%, ακολουθεί το Γαλάτσι 12,6%, το Περιστέρι με 7,5%, οι Άγιοι Ανάργυροι με 6,32% και το Ίλιον με 5,53% το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Κεντρικών & Δυτικών Προαστίων.
Γιατί καταγράφονται αποκλίσεις ακόμη και 1.000€/τμ μεταξύ κατώτατης και ανώτατης ζητούμενης τιμής πώλησης;
Οι περισσότεροι κατασκευαστές, ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής, προσπαθούν να πουλήσουν ή/και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια, μέσω φωτορεαλιστικών απεικονίσεων, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη την ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης.
Ο λόγος που καταγράφεται μεγάλη διαφορά ανάμεσα στην κατώτατη και την ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης είναι διότι είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-5-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018 – αρχές του 2019, ή έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση.
Παράλληλα, μην ξεχνάμε πως όταν κλείνεις – δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων), χωρίς να έχει ανεγερθεί ή/και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ― ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.
Ενώ, σημαντικό παράγοντα διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα, χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking.
του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Που υπάρχουν τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα
| Ν.Αττικής | Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων |
| Κεντρικά & Νότια Προάστια | 22,2% |
| Βόρεια & Ανατολικά Προάστια | 13,7% |
| Κεντρικά & Δυτικά Προάστια | 4,94% |
| Κέντρο Αθήνας | 2,58% |
| Υπόλοιπο Αττικής | 1,6% |
| Πειραιάς | 3,88% |
| Υπόλοιπο Πειραιά | 4,18% |
| Κεντρικά & Νότια Προάστια | Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων |
| Γλυφάδα | 19,97% |
| Π. Φάληρο | 14,1% |
| Άλιμος | 13,7% |
| Ηλιούπολη | 7,84% |
| Ν. Σμύρνη | 6,62% |
| Βούλα | 5,19% |
| Άγιος Δημήτριος | 3,5% |
| Ελληνικό | 3,2% |
| Βόρεια & Ανατολικά Προάστια | Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων |
| Ηράκλειο | 21,2% |
| Βριλήσσια | 17,9% |
| Μαρούσι | 6,6% |
| Χαλάνδρι | 6,19% |
| Γέρακας | 5,95% |
| Αγία Παρασκευή | 4,49% |
| Χολαργός | 2,91% |
| Κηφισιά | 2,79% |
| Κεντρικά & Δυτικά Προάστια | Ποσοστό νεόδμητων διαμερισμάτων επί του συνόλου των προς πώληση ακινήτων |
| Πετρούπολη | 26% |
| Γαλάτσι | 12,6% |
| Περιστέρι | 7,5% |
| Άγιοι Ανάργυροι | 6,32% |
| Ίλιον | 5,53% |
Οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων στο Ν.Αττικής
| ΒΟΡΕΙΑ & ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ | ΚΑΤΩΤΑΤΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
ΑΝΩΤΑΤΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
| ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ | 2.250 | 2.826 |
| ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ | 2.621 | 3.103 |
| ΜΕΛΙΣΣΙΑ | 2.477 | 3.191 |
| ΓΕΡΑΚΑΣ | 2.143 | 2.660 |
| ΜΑΡΟΥΣΙ | 2.935 | 3.299 |
| ΠΑΠΑΓΟΥ | 2.895 | 3.120 |
| ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ | 2.625 | 3.563 |
| ΔΡΟΣΙΑ | 2.522 | 2.589 |
| ΧΟΛΑΡΓΟΣ | 2.644 | 3.261 |
| ΧΑΛΑΝΔΡΙ | 2.632 | 3.250 |
| ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ | 2.522 | 3.167 |
| ΝΕΑ ΚΗΦΙΣΙΑ | 3.846 | 4.111 |
| ΗΡΑΚΛΕΙΟ | 2.300 | 2.718 |
| ΓΛΥΚΑ ΝΕΡΑ | 2.381 | 2.718 |
| ΠΕΥΚΗ | 2.705 | 2.976 |
| ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ | ΚΑΤΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
ΑΝΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
| ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ | 2.105 | 2.182 |
| ΚΗΠΟΥΠΟΛΗ | 2.100 | 2.338 |
| ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ | 2.100 | 2.500 |
| ΙΛΙΟΝ | 1.918 | 2.188 |
| ΓΑΛΑΤΣΙ | 2.079 | 2.600 |
| ΜΕΤΑΜΟΡΦΩΣΗ | 2.200 | 2.353 |
| ΑΓΙΑ ΒΑΡΒΑΡΑ | 1.677 | 1.988 |
| ΑΓΙΟΙ ΑΝΑΡΓΥΡΟΙ | 1.800 | 1.900 |
| ΑΧΑΡΝΕΣ | 1.250 | 1.413 |
| ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ | 1.786 | 2.600 |
| ΚΕΝΤΡΙΚΑ & ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ | ΚΑΤΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
ΑΝΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
| ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ | 2.344 | 2.586 |
| ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ | 2.256 | 2.800 |
| ΚΑΛΛΙΘΕΑ | 2.200 | 2.796 |
| Π.ΦΑΛΗΡΟ | 2.500 | 3.317 |
| ΓΛΥΦΑΔΑ – ΠΑΝΙΩΝΙΑ | 2.716 | 3.182 |
| ΓΛΥΦΑΔΑ – ΤΕΡΨΙΘΕΑ | 2.711 | 3.041 |
| ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΑΙΞΩΝΗ | 3.364 | 4.471 |
| ΓΛΥΑΦΑΔΑ – ΚΕΝΤΡΟ | 4.235 | 5.980 |
| ΓΛΥΦΑΔΑ – ΓΚΟΛΦ | 4.393 | 6.706 |
| ΑΝΩ ΒΟΥΛΑ | 2.982 | 4.300 |
| ΚΑΤΩ ΒΟΥΛΑ | 3.391 | 5.474 |
| ΒΟΥΛΑ – ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ | 3.070 | 4.091 |
| ΒΑΡΚΙΖΑ | 3.438 | 4.483 |
| ΒΑΡΗ – ΚΕΝΤΡΟ | 2.594 | 3.519 |
| ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ – ΚΑΒΟΥΡΙ | 6.481 | 7.700 |
| ΑΝΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ | 3.000 | 3.800 |
| ΚΑΤΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ | 2.890 | 3.900 |
| ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΟΛΥΜΠΙΑΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ | 3.708 | 3.978 |
| ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΓ.ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ | 3.708 | 4.368 |
| ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΑΝΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ | 2.775 | 3.000 |
| ΕΛΛΗΝΙΚΟ – ΚΑΤΩ ΣΟΥΡΜΕΝΑ | 2.794 | 3.471 |
| ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ | 2.088 | 2.816 |
| ΔΑΦΝΗ | 2.205 | 2.800 |
| ΑΛΙΜΟΣ – ΚΑΛΑΜΑΚΙ | 2.836 | 3.708 |
| ΑΛΙΜΟΣ – ΚΥΘΗΡΙΩΝ- ΠΑΝΙ | 3.505 | 4.022 |
| ΑΛΙΜΟΣ – ΕΚΤΕΛΩΝΙΣΤΩΝ – ΕΦΟΡΙΑΚΩΝ | 2.727 | 3.000 |
| ΑΛΙΜΟΣ – ΑΜΠΕΛΑΚΙΑ | 3.063 | 3.600 |
| ΑΛΙΜΟΣ – ΑΝΩ ΚΑΛΑΜΑΚΙ | 2.644 | 2.947 |
| ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ | 2.500 | 3.200 |
| ΑΝΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ | 2.381 | 3.415 |
| ΚΑΤΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ | 2.438 | 3.152 |
| ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ – ΑΓ.ΜΑΡΙΝΑ | 2.423 | 3.218 |
| ΖΩΓΡΑΦΟΥ | 2.529 | 2.898 |
| ΒΥΡΩΝΑΣ | 2.000 | 2.514 |
| ΥΜΗΤΤΟΣ | 2.200 | 2.477 |
| ΚΕΝΤΡΟ ΑΘΗΝΑΣ | ΚΑΤΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
ΑΝΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
| ΓΚΑΖΙ | 2.200 | 3.200 |
| ΕΛΛΗΝΟΡΩΣΩΝ | 2.752 | 3.050 |
| ΜΕΤΣ | 3.378 | 4.955 |
| ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ | 2.637 | 3.100 |
| ΠΑΤΗΣΙΑ | 1.952 | 1.963 |
| ΚΟΥΚΑΚΙ | 3.467 | 3.750 |
| ΚΟΛΩΝΑΚΙ | 6.588 | 9.471 |
| ΠΑΓΚΡΑΤΙ | 2.361 | 2.818 |
| ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ | 2.200 | 2.800 |
| ΠΛΑΤΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ | 1.438 | 1.882 |
| ΚΕΡΑΜΕΙΚΟΣ | 2.667 | 3.200 |
| ΑΓΙΟΣ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ – ΠΛΑΤΕΙΑ ΒΑΘΗΣ | 2.500 | 2.800 |
| ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣ | ΚΑΤΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
ΑΝΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
| ΛΑΥΡΙΟ | 1.222 | 1.644 |
| ΝΕΑ ΜΑΚΡΗ | 1.600 | 1.800 |
| ΡΑΦΗΝΑ | 2.000 | 2.500 |
| ΠΕΙΡΑΙΑΣ – ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΠΕΙΡΑΙΑ | ΚΑΤΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
ΑΝΩΤΕΡΗ
ΤΙΜΗ / ΤΜ ΣΕ € |
| ΚΑΛΛΙΠΟΛΗ | 1.700 | 2.400 |
| ΠΕΙΡΑΪΚΗ | 2.600 | 3.300 |
| ΦΡΕΑΤΤΥΔΑ | 2.429 | 3.100 |
| ΤΑΜΠΟΥΡΙΑ | 1.720 | 1.850 |
| ΠΑΣΑΛΙΜΑΝΙ | 2.629 | 3.137 |
| ΜΟΣΧΑΤΟ | 2.206 | 2.700 |
| ΚΟΡΥΔΑΛΛΟΣ | 1.667 | 2.326 |
| ΝΙΚΑΙΑ | 1.757 | 1.895 |
| ΠΕΡΑΜΑ | 1.477 | 1.750 |
Πηγή: E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, Διαμέρισμα 90τμ-110τμ 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018
www.ert.gr
Συντακτική ομάδα ert.gr
image}